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독서/후기

(서평) 한권으로 끝내는 토지 투자 성공공식

by 드림셀러 2021. 4. 19.
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http://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=18844806

 

한 권으로 끝내는 토지 투자 성공공식

초보자들도 쉽게 따라 하는 땅테크의 모든 것!초저금리 시대, 땅테크가 최고의 재테크 수단으로 떠오르고 있다. 그런데 많은 사람들이 ‘실제 수익률을 올릴 수 있는 투자처가 남아 있을까?’,

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part1. 왕초보도 수익내는 토지 투자법

우리는 미래가치가 있는 곳에 투자해야 한다. 현재 가치는 언제든 변할 수 있기 때문이다.

토지이용규제정보서비스 홈페이지 - 토지이용계획서 확인

토지를 구입할 떄는 싸다거나 면적이 넓다고 구입해서는 안된다. 본인이 아무리 싸게 샀어도 본인이 구입한 가격보다 더 비싼 가격에 사 줄 사람이 나타나지 않으면 헛된 일이다. 내 토지를 사 줄 사람이 누구인지, 어떤 목적이 있는 사람에게 적합한지, 다방명으로 활용이 가능한 토지인지, 팔 가격에 건축비를 더해 분양가 산정시 충분한 이익이 나는 토지인지 등을 살펴야 한다. 그래야 실패하지 않는다.

part2. 용도지역을 알면 이미 반은 성공이다.

주거,상업,공업(상업>주거>공업) 지역은 개발압력이 높은 곳이다. 따라서 저평가된 곳을 고르면 된다.

그 외에 자연녹지지역은 보전은 하되 제한적인 개발이 가능한 곳며, 주변의 개발여파로 용도지역이 상향될 가능성이 가장 큰 곳이다.

계획관리지역도 마찬가지다.(비도시지역 중 가장 좋음) 다가구,다세대,숙박,근린 등 다양한 건축이 가능한 곳. 향후 도시지역으로 편인 예상 중 1순위다.

건폐율, 용적률

지상 4층까지 짓는 다고 할 때, 지하는 관계없다. 용적률 산정시 지하층의 면적은 연면적에 포함되지 않는다.

경사진 도로에 건물을 지을 때, 경사진 도로 덕분에 겉으론 1층으로 보이지만, 서류상에는 지하층이 될 것.(경사진 도로는 좋지 않다는 선입견을 버리자)

간축법에서는 일조권 보장을 위해 전용주거지역과 일반주거지역에서는 정북방향 인접대지 경계선으로부터 일정거리를 띄워 건축하도록 하고 있다. ㅋ(애초에 토지 평가시 용도지역과 일조권 규제를 꼭 확인해야 한다.)

용도지역이 바뀌는 정책은 미리 도시계획관리를 통해 고시된다.(해당 지자체)

어찌보면 토지 투자는 간단하다. 앞으로 어디가 좋아지는지 알려주기 떄문이다.(이정표=도시기본계획과 도시관리계획)

part3. 초보자도 쉽게 배우는 토지 투자 성공비법

 어디에, 얼마를,얼마동안/2.입지가치야 상승해야 좋은 땅(교통)/물건 자체가 가진 하자유무(서류)/다각도 출구전략

개별공시지가가 시세보다 낮은 땅은 낮은가격에 내놨음을 의미하므로 이런 땅을 사면 호재가 없는 이상 팔기가 어려운 경우가 많다.

전체토지 면적 중 농지가 20%, 산지가 65%로 둘만 햡쳐도 85%다. 토지에 투자하는 경우 전, 답, 과수원, 임야을 가능성이 크다.이들 토지는 국토의 이용 및 계획에 관한 법률뿐만 아니라, 농지법, 산지관리법에서 별도 규제하고 있으니 이들 법을 잘 숙지해야 실패하지 않는 투자가 될 것이다.

네이버 우측 마우스 클릭 - 디스코 입력하면 건물상세내역 알 수 있다.

합필(합필의 조건) / 분필(토지 분할 최소 면적)/이 외에도 조례까지 확인해야 한다.

part4. 초보자도 쉽게 따라하는 농지 투자법

매수자가 좋아할 만한 토지를 사야 한다.

소액으로 토지 투자를 시작하는 분들은 특히 싼 토지에 대한 집착이 있다.

주식은 환금성과 수익성이 좋지만 안정성이 떨어지고, 토자는 수익성과 안정성이 높지만 환금성이 떨어진다. 따라서 어떻게 하면 환금성을 높일 것인지가 투자의 관건이다.

농지를 구입할 떄에는 농지취득자격증명서를 발급받아야 소유권이전을 할 수 있다.

농지를 농사짓는 목적 외에 다른 목적에 이용하려면 농지전용허가를 받은 후 농지전용부담금(농지보전부담금)을 납부해야 한다./ 규제가 강한 순 . 농업진흥구역>농업보호구역>농업진흥지역 순 

part5. 전 국토의 65%인 산지, 투자의보물이다.

산지는 보전산지와 준보전산지(토지이용계획서)

경사도 확인. 맞춤형산림정보서비스(임업정보다드림)-필지별 산림정보서비스-주소입력-경사도, 울폐도(울창한 정도)

part6. 토지투자, 반드시 도로를 염두헤 두자.

막다른 도로 건축법

건축선 후퇴 건축법

교차도로 땅을 가각전제를 염두에 두자. (가각전제 : 도로가 서로 만날 때 가각의 꼭지점으로부터 일정한 길이를 후퇴해서 건축선을 자르는 것을 말한다)

주거,상업,공업지역은 녹지지역 및 비도시지역 대비 인구밀집도가 높다. 그 중에서 도시지역인 곳을 찾아 그 지역을 연결하는 도로의 상태를 보면 좋다. 도시지역임에도 도로가 좁다면 확장 가능성이 크기 때문.

part7. 뼈아픈 실수가 투자금을 날린다.

토지투자시 반드시 토지이용계획서, 산림정보서비스 등 관계서류를 검토해야 한다. 만약 그래도 모르겠으면 제대로 된 토지 전문가에게 자문하는게 좋다. 하지만 묻지도 않고 사는 경우도 있다. 서두르거나, 이미 사고 싶은 마음을 먹은 상태인 경우다.

기획부동산의 감언이설에 속지 않으려면, 본인이 토지의 가치를 볼 줄 아는 안목을 키워야 한다. 하다못해 현장에 가지 않더라도 집에서 서류 발급해봐도 투자 가치가 있는지 없는디 대략 감이 오는데, 이조차도 어떤 서류를 발급하는지 모른채 토지 투자를 하는 사람들이 많다.

개발부담금(개발이익에 부담을 물리는 세금) 개발하면 해당 지가가 상승하고 그 이익을 또다시 반복하면서 난개발이 발생하는 상황에 대처하기 위해 개발이이그이 25%를 환수하는 제도./ 건축주가 개발부담금을 내야 한다.

접도구역은 한번 더 점검.(매입전 지자체 담당자에게 문의)

part8. 토지, 오를수 밖에 없는 이유

수요가 증가하면서 공급이 부족해야 가격이 상승한다. 토지는 부증성으로 인해 공급이 증가할 수 없다. 수요가 증가하는 곳에 투자하는게 가장 중요한 포인트이다.

하나의 토지를 여러상황에 맞게 여러개의 용도로(가장 좋은) 사용하는 것을 최유효이용 이라고 한다.

토지는 면적이 넓다면 나눠팔 수도 있고 너무 작다면 옆 땅과 합해서 팔 수도 있다. 토지 소유자는 토지의 이용 목적에 따라 자유로이 분필 및 합필함으로써 활용도를 증가시킬 수 있다.

part9. 투자 마인드만 갖춰도 이미 성공이다.

남들이 팔려고 할 때 사고, 사려고 할 때 팔자.(싸게 사고 비싸게 판다)

뒷사람이 먹을 걸 남기고 빠져나와야 한다. 

핑계는 스스로의 위안일 뿐(절박함이 생명력을 불어넣어 준다)

투자를 두려워하지 말자./ 시장과 지역을 보는 눈을 키워야 한다. / 국토개발계획, 토지개발계획, 실거주자의 이동 동선등을 체크한다.(상급입지/하급입지)

 

토지책을 처음 접했습니다. 용어도 생소하고, 신경쓸 게 참 많구나.. 읽으면서도 알 것 같은면서도 쉽지 않아서 출퇴근길과 잠자기 전후로 읽어내려갔지만..진도가 안나간..ㅋㅋ

그래도 두번 읽으니 좀 이해가 더 되는 듯 하고.. 세번째 읽으니.. 좀 더 알 것 같으나.. 아직 갈 길이 먼것을 느낍니다.

토지대장님의 책으로 토지책을 처음 접했네요. 책 속의 내용처럼.. 아파트보다 토지가 더 쉬울까요?  그런날이 오길 바랍니다. 공부가 답이다. 투자는 타이밍이다.. 투자를 두려워하지 말라. 고수님들의 진심이 담긴 조언들이 조금씩 박힙니다. 부린이에서 벗어나는 그날..그날이 어서 오길.. 화이팅입니다.^^

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